Thi công phần thô Gia Lai phù hợp với gia chủ muốn thuê một đơn vị đảm nhận phần móng, kết cấu, xây tô và các hạng mục kỹ thuật nền tảng, sau đó chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo nhu cầu. Mai Khoa Xây Dựng triển khai phần thô dựa trên hồ sơ thiết kế, khối lượng thực tế và phạm vi công việc được thống nhất trước khi thi công, giúp gia chủ dễ kiểm soát chất lượng, tiến độ và ngân sách.

Thi công phần thô là gì? Bao gồm những hạng mục nào?

Thi công phần thô là giai đoạn hình thành bộ khung và những bộ phận nền tảng của công trình trước khi bước sang hoàn thiện. Đây là phần có ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu, kích thước không gian, hệ thống kỹ thuật và khả năng sử dụng lâu dài của ngôi nhà.

Tùy thiết kế và hợp đồng, phạm vi xây nhà phần thô Gia Lai có thể bao gồm:

Nhóm công việc	Hạng mục thường gặp
Chuẩn bị	Dọn mặt bằng, định vị công trình, xác định tim trục
Nền móng	Đào đất, móng, giằng móng, cổ cột và các hạng mục liên quan
Kết cấu	Cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông cốt thép
Tường	Xây tường bao, tường ngăn theo bản vẽ
Tô trát	Tô trong, tô ngoài và xử lý bề mặt cơ bản
Mái	Thi công kết cấu mái theo phương án thiết kế
Điện âm	Ống luồn dây, hộp điện và các vị trí chờ
Nước âm	Đường cấp nước, thoát nước và các đường chờ
Chống thấm	Khu vệ sinh, ban công, mái và vị trí cần xử lý
Hạ tầng liên quan	Hố ga, đường thoát nước hoặc hạng mục theo hồ sơ

Phạm vi thực tế của từng công trình có thể khác nhau. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng cần xác định rõ nhà thầu cung cấp vật tư nào, chủ nhà cung cấp vật tư nào và hạng mục nào chưa nằm trong báo giá.

[Lưu ý kỹ thuật]
“Phần thô” không phải lúc nào cũng có một danh mục cố định giống nhau giữa mọi nhà thầu. Khi so sánh báo giá, nên so sánh cả phạm vi công việc và vật tư thay vì chỉ nhìn đơn giá/m².

Vật tư phần thô thường gồm những gì?

Vật tư phần thô ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu và quá trình thi công nên cần được quy định cụ thể trong bảng vật tư hoặc hợp đồng. Không nên chỉ ghi chung chung như “vật tư loại tốt” hoặc “vật tư tiêu chuẩn”.

Các nhóm vật tư thường gặp gồm:

• Thép xây dựng
• Xi măng
• Cát xây dựng
• Đá
• Gạch xây
• Bê tông
• Vật liệu cốp pha
• Dây buộc và phụ kiện thi công
• Ống cấp nước
• Ống thoát nước
• Ống luồn điện
• Vật tư chống thấm theo hạng mục
• Các vật tư phụ phục vụ phần kết cấu

Khi thống nhất vật tư, nên làm rõ:

• Thương hiệu hoặc tiêu chuẩn lựa chọn
• Chủng loại
• Quy cách
• Phạm vi sử dụng
• Trường hợp cần thay thế
• Cách xử lý phần chênh lệch nếu chủ nhà yêu cầu đổi vật tư

Một bảng vật tư rõ ràng giúp giảm tình trạng hai bên hiểu khác nhau khi công trình đã bắt đầu.

Thi công phần thô khác gì xây nhà trọn gói?

Sự khác biệt lớn nhất nằm ở phạm vi trách nhiệm của nhà thầu và mức độ tham gia của gia chủ. Thi công phần thô thường dừng ở kết cấu và các hạng mục nền tảng, trong khi xây nhà trọn gói tiếp tục đến giai đoạn hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng.

Tiêu chí	Thi công phần thô	Xây nhà trọn gói
Phần móng, kết cấu	Có	Có
Xây tường, tô trát	Có	Có
Điện nước âm	Thường có theo phạm vi	Có theo hợp đồng
Sơn hoàn thiện	Chủ nhà chủ động	Có thể thuộc nhà thầu
Gạch ốp lát	Chủ nhà lựa chọn/triển khai	Có thể thuộc gói
Thiết bị vệ sinh	Chủ nhà chủ động	Theo danh mục hợp đồng
Cửa, thiết bị hoàn thiện	Thường không thuộc phần thô	Có thể bao gồm
Mức độ chủ nhà tham gia	Nhiều hơn	Ít đầu việc hơn
Khả năng tự chọn hoàn thiện	Cao	Theo danh mục đã thống nhất

Thi công phần thô phù hợp nếu gia chủ muốn chủ động mua gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh và các vật liệu hoàn thiện.

Nếu muốn giao một đơn vị phụ trách xuyên suốt từ thiết kế đến bàn giao, có thể tham khảo xây nhà trọn gói Gia Lai.

Quy trình thi công phần thô tại Mai Khoa Xây Dựng

Một công trình phần thô cần được triển khai theo trình tự rõ ràng. Mỗi giai đoạn là nền tảng cho công việc tiếp theo nên việc kiểm tra trước khi chuyển bước rất quan trọng.

1. Tiếp nhận hồ sơ và khảo sát hiện trạng

Trước khi báo giá và tổ chức thi công, cần xem xét các thông tin như:

• Kích thước khu đất
• Quy mô nhà
• Số tầng
• Hồ sơ kiến trúc
• Hồ sơ kết cấu
• Điều kiện mặt bằng
• Đường vận chuyển vật liệu
• Khả năng tập kết vật tư
• Công trình liền kề
• Yêu cầu về tiến độ

Nếu gia chủ đã có bản vẽ, hồ sơ sẽ là căn cứ quan trọng để xác định khối lượng và phạm vi.

Nếu chưa có phương án hoàn chỉnh, có thể tham khảo thiết kế nhà ở Gia Lai trước khi bước vào dự toán.

2. Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình

Trước khi thi công móng, công trình cần được xác định đúng vị trí theo hồ sơ.

Các công việc có thể gồm:

• Dọn dẹp mặt bằng
• Xác định ranh xây dựng
• Xác định tim trục
• Xác định cao độ
• Tổ chức khu vực tập kết vật liệu
• Chuẩn bị điều kiện phục vụ thi công

Sai lệch ở bước định vị có thể ảnh hưởng đến các hạng mục phía sau nên cần kiểm tra trước khi triển khai móng.

3. Thi công móng

Móng tiếp nhận tải trọng từ phần thân và truyền xuống nền đất. Phương án móng cần dựa trên thiết kế kết cấu và điều kiện thực tế của công trình.

Quá trình thi công có thể gồm:

• Đào đất
• Xử lý nền theo phương án
• Thi công bê tông lót
• Gia công và lắp dựng cốt thép
• Lắp cốp pha nếu cần
• Thi công đài, giằng hoặc các bộ phận móng
• Đổ bê tông
• Bảo dưỡng bê tông
• Xây và hoàn thiện các phần liên quan trước khi lên thân

Không nên tự thay đổi kích thước hoặc cấu tạo móng chỉ dựa trên kinh nghiệm tại công trường khi chưa có cơ sở thiết kế phù hợp.

4. Thi công cột, dầm và sàn

Đây là giai đoạn hình thành hệ kết cấu chính của ngôi nhà.

Trước khi đổ bê tông cần kiểm tra các yếu tố như:

• Kích thước cấu kiện
• Vị trí cột
• Cao độ
• Bố trí cốt thép
• Khoảng bảo vệ thép
• Hệ cốp pha
• Vị trí lỗ chờ
• Ống kỹ thuật cần đi qua sàn
• Vị trí cầu thang

Sau khi kiểm tra mới chuyển sang công tác bê tông.

[Lưu ý kỹ thuật]
Các lỗ kỹ thuật, đường ống xuyên sàn và vị trí thiết bị nên được phối hợp trước khi đổ bê tông. Việc đục cắt kết cấu sau đó cần được hạn chế và phải xem xét kỹ về mặt kỹ thuật.

5. Thi công cầu thang và mái

Cầu thang cần bám đúng cao độ tầng, kích thước và bố trí đã thống nhất để bảo đảm thuận tiện khi hoàn thiện.

Với phần mái, phương án thi công phụ thuộc loại công trình:

• Mái bằng
• Mái dốc
• Mái Nhật
• Mái Thái
• Các cấu tạo mái khác theo thiết kế

Mỗi loại mái có khối lượng kết cấu và cách xử lý khác nhau nên không thể áp cùng một cách tính cho mọi công trình.

6. Xây tường

Tường được triển khai theo vị trí trên hồ sơ kiến trúc sau khi hệ kết cấu phù hợp để thực hiện công việc tiếp theo.

Trong quá trình xây cần kiểm soát:

• Đúng vị trí tường
• Kích thước phòng
• Kích thước ô cửa
• Cao độ cửa
• Độ thẳng
• Độ phẳng
• Các vị trí kỹ thuật âm tường

Đặc biệt, vị trí cửa và kích thước phòng nên được kiểm tra trước khi xây hoàn chỉnh để tránh phải tháo dỡ điều chỉnh.

7. Thi công hệ thống điện nước âm

Điện nước âm cần được phối hợp cùng kiến trúc trước khi tô trát và hoàn thiện bề mặt.

Các nội dung cần xác định trước:

Hệ thống điện

• Ổ cắm
• Công tắc
• Đèn
• Máy lạnh
• Bình nước nóng
• Máy bơm
• Internet
• Camera
• Thiết bị khác nếu có

Hệ thống nước

• Điểm cấp nước
• Thoát sàn
• Bồn cầu
• Lavabo
• Vòi sen
• Bồn rửa
• Máy giặt
• Bồn nước
• Các điểm chờ theo thiết kế

Nếu thay đổi vị trí sau khi đã tô tường hoặc lát sàn, khối lượng sửa chữa thường tăng lên.

8. Chống thấm

Các khu vực tiếp xúc thường xuyên với nước cần được xử lý trước khi hoàn thiện.

Một số vị trí cần chú ý:

• Nhà vệ sinh
• Ban công
• Sân thượng
• Mái
• Sê nô
• Khu vực đặt bồn nước
• Vị trí tiếp giáp có nguy cơ thấm

Việc kiểm tra chống thấm nên thực hiện trước khi che phủ bằng lớp hoàn thiện.

9. Tô trát và hoàn thiện phần thô

Sau khi hệ thống âm đã được xử lý, tường được tô để tạo bề mặt chuẩn bị cho giai đoạn hoàn thiện.

Cần kiểm soát:

• Độ phẳng
• Độ thẳng
• Góc tường
• Cạnh cửa
• Bề mặt tiếp giáp
• Vị trí hộp điện
• Vị trí đường ống

Kết thúc giai đoạn này, công trình cơ bản đã hình thành khối kiến trúc và có thể chuyển sang các hạng mục hoàn thiện.

Bạn có thể xem toàn bộ trình tự tại quy trình thi công xây dựng.

Những điểm cần kiểm soát kỹ khi thi công phần thô

Phần thô là nhóm hạng mục khó sửa sau khi nhà đã hoàn thiện. Một số lỗi nếu bị che khuất bởi tường, sàn, trần hoặc lớp ốp lát sẽ tốn nhiều công sức xử lý về sau.

Gia chủ nên chú ý các nhóm kiểm tra sau:

Kích thước và tim trục

Kiểm tra:

• Vị trí cột
• Vị trí tường
• Kích thước phòng
• Ô cửa
• Cầu thang
• Cao độ tầng

Cốt thép và cốp pha

Trước mỗi đợt bê tông, cần kiểm tra theo hồ sơ và yêu cầu kỹ thuật của công trình.

Hệ thống điện nước

Đặc biệt chú ý các vị trí bị che sau khi tô hoặc lát.

Chống thấm

Nên xử lý và kiểm tra trước khi ốp lát, tránh đợi đến khi đưa nhà vào sử dụng mới phát hiện.

Vật tư

Vật tư nhập về công trình cần bám theo danh mục đã thống nhất trong hợp đồng.

Nghiệm thu theo giai đoạn

Không nên đợi đến khi hoàn thành toàn bộ phần thô mới kiểm tra. Nghiệm thu theo từng công việc giúp phát hiện sai lệch sớm hơn.

Đơn giá thi công phần thô phụ thuộc vào những yếu tố nào?

Không nên lấy một mức giá/m² trên mạng rồi nhân thẳng với diện tích để xem đó là giá chính xác của công trình. Đơn giá cần được xem xét cùng diện tích tính xây dựng, kết cấu, vị trí và phạm vi công việc.

Một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp gồm:

Quy mô công trình

Nhà cấp 4, nhà 2 tầng, nhà 3 tầng hay biệt thự có khối lượng và cách tổ chức thi công khác nhau.

Phương án móng

Khối lượng phần móng thay đổi theo phương án thiết kế và điều kiện công trình.

Kết cấu mái

Mái bằng, mái Nhật và mái Thái có cấu tạo cũng như khối lượng khác nhau.

Kiến trúc công trình

Những công trình có:

• Nhiều ban công
• Nhiều khối đua
• Nhiều mái
• Khoảng thông tầng
• Cầu thang phức tạp

có thể làm tăng khối lượng thi công.

Điều kiện mặt bằng

Đường hẹp hoặc thiếu khu vực tập kết vật liệu có thể ảnh hưởng đến tổ chức vận chuyển và nhân công.

Phạm vi hợp đồng

Cần xác định rõ báo giá bao gồm:

• Vật tư thô hay chỉ nhân công
• Hệ thống điện nước đến mức nào
• Chống thấm những khu vực nào
• Các hạng mục ngoài nhà có bao gồm hay không

Nếu đang cân đối ngân sách tổng thể, bạn có thể xem thêm báo giá xây nhà trọn gói để tham khảo cấu trúc chi phí.

Cách so sánh hai báo giá thi công phần thô

Khi nhận hai hoặc nhiều báo giá, không nên chỉ chọn bên có đơn giá thấp nhất. Một báo giá thấp hơn có thể xuất phát từ phạm vi công việc hoặc danh mục vật tư khác nhau.

Nên so sánh theo bảng:

Nội dung	Cần kiểm tra
Diện tích tính giá	Có cùng cách tính không?
Móng	Bao gồm đến mức nào?
Kết cấu	Cột, dầm, sàn có cùng phạm vi?
Vật tư	Chủng loại và quy cách có tương đương?
Điện nước	Bao gồm vật tư hay chỉ nhân công?
Chống thấm	Bao gồm vị trí nào?
Nhân công	Bao gồm những công việc nào?
Hạng mục ngoài nhà	Có nằm trong giá hay không?
Phát sinh	Xử lý thay đổi như thế nào?
Thanh toán	Chia theo giai đoạn nào?
Bảo hành	Phạm vi và thời gian theo hợp đồng

[Mẹo thực chiến]
Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu làm rõ ba phần: “đã bao gồm”, “chưa bao gồm” và “chủ nhà cung cấp”. Ba nhóm này thường giúp nhìn ra sự khác nhau giữa hai báo giá nhanh hơn việc chỉ so đơn giá.

Thi công phần thô có những hạng mục nào chủ nhà thường tự lo?

Điều này phụ thuộc vào hợp đồng, nhưng khi chọn phần thô, gia chủ thường sẽ chủ động nhiều hơn ở giai đoạn hoàn thiện.

Các hạng mục có thể do chủ nhà tự lựa chọn hoặc tổ chức gồm:

• Gạch lát nền
• Gạch ốp tường
• Sơn hoàn thiện
• Cửa
• Thiết bị vệ sinh
• Thiết bị điện
• Đèn
• Tủ bếp
• Nội thất
• Lan can
• Đá trang trí
• Một số thiết bị đặc thù

Điểm mạnh của phương án này là gia chủ có thể chủ động lựa chọn mẫu mã theo sở thích.

Đổi lại, chủ nhà cần:

• Dành thời gian mua vật tư
• Kiểm soát lịch giao hàng
• Phối hợp các đội hoàn thiện
• Theo dõi các đầu việc còn lại
• Kiểm soát ngân sách phần hoàn thiện

Đây là yếu tố cần cân nhắc trước khi chọn phần thô thay vì trọn gói.

Khi nào nên chọn thi công phần thô?

Thi công phần thô Gia Lai phù hợp với gia chủ muốn nhà thầu tập trung vào kết cấu và những hạng mục kỹ thuật cơ bản, trong khi bản thân gia đình vẫn muốn chủ động phần hoàn thiện.

Bạn có thể cân nhắc hình thức này khi:

• Đã có hồ sơ thiết kế tương đối đầy đủ
• Muốn tự lựa chọn vật liệu hoàn thiện
• Có thời gian theo dõi công trình
• Có kinh nghiệm hoặc người hỗ trợ phần hoàn thiện
• Muốn trực tiếp mua gạch, sơn, cửa và thiết bị
• Có kế hoạch ngân sách riêng cho phần hoàn thiện
• Muốn chia quá trình xây dựng thành hai giai đoạn

Ngược lại, nếu công việc bận rộn hoặc không muốn tự phối hợp nhiều nhóm thợ, xây nhà trọn gói Gia Lai có thể phù hợp hơn.

Những thông tin cần chuẩn bị để nhận báo giá phần thô

Để nhà thầu thi công phần thô Gia Lai có cơ sở tư vấn sát công trình, gia chủ nên cung cấp càng đầy đủ thông tin càng tốt.

Nếu đã có bản vẽ

Nên gửi:

• Mặt bằng các tầng
• Mặt đứng
• Mặt cắt
• Hồ sơ kết cấu nếu có
• Kích thước khu đất
• Vị trí công trình

Nếu chưa có bản vẽ

Có thể cung cấp trước:

• Diện tích đất
• Kích thước đất
• Số tầng dự kiến
• Số phòng
• Loại mái
• Phong cách nhà
• Hình ảnh mẫu mong muốn
• Ngân sách dự kiến

Mai Khoa Xây Dựng sẽ có thêm cơ sở để xác định phương án trước khi bước vào khâu bóc tách và báo giá.

Checklist trước khi ký hợp đồng thi công phần thô

Trước khi ký, gia chủ có thể kiểm tra nhanh các nội dung sau:

• Phạm vi thi công đã ghi rõ
• Danh mục vật tư đã thống nhất
• Đã xác định bên cung cấp từng loại vật tư
• Cách tính diện tích đã rõ
• Các hạng mục chưa bao gồm đã được liệt kê
• Tiến độ thi công đã thống nhất
• Thanh toán chia theo giai đoạn
• Có quy định về thay đổi và phát sinh
• Các mốc nghiệm thu được xác định
• Nội dung bảo hành được thể hiện trong hợp đồng

Đây là những nội dung nên kiểm tra trước khi công trình bắt đầu để giảm khác biệt trong cách hiểu giữa chủ nhà và nhà thầu.

Liên hệ thi công phần thô Gia Lai

Mai Khoa Xây Dựng tiếp nhận khảo sát và tư vấn thi công phần thô Gia Lai cho nhà cấp 4, nhà phố, nhà nhiều tầng, nhà mái Nhật, mái Thái và các loại hình nhà ở khác. Phạm vi thi công được xem xét dựa trên hồ sơ thiết kế, quy mô công trình, điều kiện mặt bằng và nhu cầu thực tế của gia chủ.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, có thể gửi trước vị trí công trình, diện tích đất, số tầng, bản vẽ nếu có và thời gian dự kiến khởi công để Mai Khoa có cơ sở trao đổi phương án và lập báo giá phù hợp.